Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire SCHL ?
Au Canada, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous devez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur (pas vous) en cas de défaut de paiement. Elle est fournie par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), aussi connue sous le nom anglais CMHC, ou par des assureurs privés comme Sagen et Canada Guaranty.
Pour les immigrants, c’est souvent une bonne nouvelle : grâce à cette assurance, vous pouvez acheter avec seulement 5 % de mise de fonds au lieu de 20 %. Le coût de la prime est ajouté à votre hypothèque et réparti sur vos paiements mensuels.
Source officielle : Coût de l’assurance prêt hypothécaire SCHL.
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Commencer le Wizard →Tableau des primes SCHL 2026 selon la mise de fonds
Le taux de prime dépend du ratio prêt-valeur (RPV), c’est-à-dire le pourcentage du prix financé par l’hypothèque. Voici le tableau officiel simplifié :
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur | Prime SCHL (% du prêt) | Exemple sur 400 000 $ |
|---|---|---|---|
| 5 % | 95 % | 4,00 % | 15 200 $ |
| 10 % | 90 % | 3,10 % | 11 160 $ |
| 15 % | 85 % | 2,80 % | 9 520 $ |
| 20 % ou plus | 80 % ou moins | 0 % (aucune prime) | 0 $ |
Attention : la prime est calculée sur le montant du prêt, pas sur le prix de la propriété. Elle est ensuite ajoutée au solde de votre hypothèque. Par exemple, pour une maison de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds (20 000 $), le prêt est de 380 000 $ et la prime SCHL de 4 % = 15 200 $. Votre hypothèque totale sera donc de 395 200 $.
Cas spéciaux pour les immigrants
Le programme SCHL Nouveaux Arrivants permet aux résidents permanents et certains travailleurs temporaires d’acheter avec seulement 5 % de mise de fonds, même sans historique de crédit canadien. Conditions clés :
- Être arrivé au Canada depuis moins de 5 ans (résidents permanents) ou avoir un permis de travail valide
- Avoir un emploi stable au Canada
- La mise de fonds doit provenir de vos propres ressources (épargne, don familial documenté)
- Maximum 25 ans d’amortissement (30 ans si premier achat depuis décembre 2024)
Détails complets dans notre article Programme SCHL Nouveaux Arrivants.
Comment réduire le coût de l’assurance SCHL
La prime SCHL peut représenter des milliers de dollars, mais vous avez des leviers pour la réduire :
- Augmentez votre mise de fonds : passer de 5 % à 10 % réduit la prime de 4,00 % à 3,10 % — une économie de plus de 3 000 $ sur un prêt de 360 000 $
- Utilisez le CELIAPP + RAP : combinez le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (40 000 $) et le Régime d’accession à la propriété (60 000 $) pour constituer une mise de fonds plus importante. Voir notre guide CELIAPP + RAP
- Visez la barre des 20 % : si vous pouvez atteindre 20 % de mise de fonds, aucune prime n’est requise
- Comparez les assureurs : Sagen et Canada Guaranty offrent parfois des primes légèrement différentes de la SCHL
Référence : Page SCHL - Assurance prêt hypothécaire pour consommateurs.
Questions fréquentes sur l’assurance SCHL
La prime est-elle remboursable ? Non. Une fois payée, la prime n’est pas remboursable, même si vous vendez la propriété rapidement.
Peut-on transférer l’assurance ? Oui, dans certains cas, l’assurance SCHL est portable : si vous vendez et achetez une nouvelle propriété, vous pouvez transférer la prime restante.
L’assurance SCHL est-elle la même chose que l’assurance habitation ? Non. L’assurance SCHL protège le prêteur. L’assurance habitation protège vous et votre propriété. Les deux sont obligatoires. Voir notre guide assurance habitation.
Prix maximum assuré ? La SCHL assure les propriétés jusqu’à 1,5 million de dollars (depuis décembre 2024).
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